如今，許多城市都如火如荼地開始了各自城市更新的進程，但在一些房企遭遇流動性壓力的背景下，城市更新的步伐是否會受阻？
近日，一份名為《關于懇請支持舊改項目退出的報告》的文件流出，引起了業內的廣泛關注，這是廣州市時代控股集團有限公司提交給廣州市政府的文件。文件顯示，時代中國積極參與廣州城市更新工作，已獲取9個舊村改造項目的合作身份，沉淀了大量資金，近期多種政策疊加影響了企業現金流的穩定性，“為順利度過當前階段性困難，懇請市政府支持企業紓困解難。”該公司的訴求是希望廣州市政府能夠支持協調其拿回從化區、增城區3個舊村改造項目的履約保證金，以及黃埔區5個項目的前期投入資金，總額約20.1億元。時代中國表示，當前房地產行業形勢嚴峻，公司面臨前所未有的壓力，上述項目履約保證金和前期投入款的退還，將有力支持公司度過當前階段性困難。
時代中國回應稱，“針對近期廣州市及下屬各區城市更新政策及計劃的修正及變動，我司積極與政府相關部門就個別項目事宜溝通新的推進解決方案，是正常的企業經營行為。”該公司強調，城市更新是其核心業務之一，目前國內各地的城市更新項目均在穩步有序推進當中。數據顯示，時代中國發布的2021年業績公告顯示，公司全年錄得合同銷售額955.9億元人民幣，同比下降4.8%；營業收入達436.4億元人民幣，同比增長13.1%，城市更新業務貢獻營業收入44億元。
由此可見，對于一些重倉城市更新項目的房企來說，經營情況和政策變化都在影響企業自身的抉擇。2021年可以說是城市更新“大起大落”的一年，去年年初全國開始舊改熱潮，房企紛紛涌入；到了8月份，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》，明確要求實施城市更新行動要嚴控大拆大建大搬遷，不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，導致住房租賃市場供需失衡，一時間城市更新風口急下。記者梳理發現，去年10月，廣州市規劃和自然資源局印發了有關開展全市城市更新項目核查的工作方案，聯合各區政府、市住建局、文化廣電旅游局、林業園林局對廣州市11個區、合計119個舊改項目，做進一步加強評估和方案優化。一家廣州房企的投拓部工作人員告訴記者，當前廣州城市更新市場有所降溫，合作企業招商的步調放緩。
據合一城市更新集團介紹，廣州舊村改造履約保證金制度，主要基于2020年2月廣州市住建局發布的《廣州市住房和城鄉建設局關于印發關于進一步規范舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見的通知》(穗建規字[2020]16號)(以下簡稱“16號文”)。根據16號文，合作意向企業及合作企業在參與廣州舊村合作改造項目時，需按規定向村集體名下的銀行賬戶繳存相應數額的履約保證金，該賬戶同時受項目政府主管部門、村集體、合作企業及銀行多方監控。與廣州舊村改造不同，深圳并未設立舊村改造履約保證金制度。深圳無履約保證金的相關政策規定，涉及到保證金的階段，主要在集體資產交易階段。該階段涉及的保證金，主要由村集體及開發商自由協商確定，金額的要求一般不會太高。
多位業內人士都認為，做城市更新業務，必須有過硬的操盤能力以及較高的市場認可度。除了政策，目前一些房企的流動性危機也影響到了城市更新領域。深圳一家主打城市更新的房企內部人士告訴記者，深圳城市更新的周期一般要8到12年左右，雖然說土地價值一般而言會慢慢上漲，但是舊改項目周期越長，房企投入的資金也會越多，一旦樓市降溫銷售減緩，會給公司帶來巨大的現金流問題。
合一城市更新集團董事總經理羅宇表示，房地產嚴監管與資金面的全面收縮，城市更新融資形勢嚴峻，隨之而來的是市場交投冷淡，存量項目拋出來的多，增量還不斷上來，增量項目/二級土拍客觀上擠壓存量更新項目的交易對價和合作方案。另受經濟形勢、金融環境及地產調控多重因素影響，且城市更新越來越呈現重資產趨勢，城市更新項目對于資金渴求度非常高，市場前融機構有限且在進一步收緊的地產融資環境中，行業洗牌不可避免。
提起城市更新，就不得不提到以城市更新業務為主打的佳兆業。近期，招商蛇口、長城資產、佳兆業三方簽署了戰略合作協議，各方將按照市場化原則，積極推動優勢資源的共享與協同，優先選擇其他兩方作為合作伙伴。根據協議，三方的合作主要涉及城市更新，商住開發與商業運營，文旅、游輪渡輪三個領域。與此同時，多家百強房企將旗下資產“擺上貨架”，積極處置和拋售項目回籠資金。據不完全統計，從去年下半年開始至今，房企處置事件超120起。羅宇預計，類似的事件會可能將再度上演。在住建部防止大拆大建政策的影響之下，廣州、深圳新增的城市更新項目速度放緩，后續一段時期內，城市更新領域重點以消化存量項目為主，存量項目收并購將是項目獲取的主要方式。
（文章來源：證券時報）
