銀河證券研報稱，目前房地產行業的關注點在于銷售能否復蘇以及房企盈利能否修復，目前最關鍵的是恢復市場信心，本輪銷售的修復較之前更加艱難和曲折。銀河證券認為政策更大程度的實質性寬松已經在途，房貸利率仍有下降空間，需求側政策演繹范圍加大，化解風險的資金支持和各方合力正在孕育，下半年行業局面大概率將迎來改善；土拍市場優質地塊比例加大，溢價率處于歷史低位，中長期來看，土地市場的良好環境將促使強信用房企盈利率先企穩。
全文如下
房地產：銷售處于弱復蘇狀態，板塊中期業績承壓
一、核心觀點
(資料圖)
(一)8月銷售降幅較7月收窄，處于弱復蘇狀態
2022年8月，30城新房銷售面積1222.59萬平，同比增速為-19.10%，環比增速為-6.54%，成交套數112114套，同比增速為-21.21%，環比增速為-5.78%，本月成交面積和套數同比降幅較7月有所收窄，分別+12.44pct、+13.92pct.2022年下半年以來，30成銷售面積累計同比降幅持續收窄，由5月的-40.76%降至8月的-33.59%，但目前銷售市場仍處于冷淡期，上升通道艱難，購房者預期不穩定，仍需政策注入信心。
(二)業績下滑，利潤收窄，三道紅線達標情況分化，依賴銷售回款，籌資現金流大幅惡化
2022H1，A股房地產板塊總營業收入同比-14.21%；2022H1歸母凈利潤增速為-64.47%。2022H1營收和歸母凈利潤持續同比大幅下降，但幅度較21年全年小。2022H1銷售毛利率和凈利率分別為19.22%和3.94%，較上年同期分別下降2.25pct和3.23pct，短期內行業利潤率水平仍有下行壓力，但長期來看隨著各地寬松政策在中央的背書下逐漸推行，土地市場回歸理性將有助于行業內耗現象的修正。三道紅線方面，我們跟蹤了44個地產開發公司的情況，22H1踩中三道紅線的共有8家，同比增加兩家，踩中兩道紅線有8家，同比減少1家，踩中一道紅線有14家，同比減少5家，穩居綠檔共14家，同比增加4家。經營活動現金流量凈額為542.89億元，同比-34.90%，投資活動現金流量凈額為-374.01億元，同比+67.45%，籌資活動現金流凈流出1361.82億元，同比上升176.80%。
(三)LPR年內三次下調，信貸端傳導到銷售端效果不明顯
8月迎來一年期和五年期的LPR“雙降”，其中，一年期LPR為3.65%，較上一期下降5bps；5年期以上LPR為4.3%，較上一期下降15bps.年內三次下調房貸利率，且5年期LPR降幅超過1年期LPR，穩定樓市意圖明顯。首套房貸款利率下限將調整為4.1%，二套房貸款利率下限降為4.9%，但8月銷售額并未有明顯反彈，LPR下調或進一步推動市場筑底。
(四)板塊估值不斷修復，仍存在向上空間
截至2022年8月30日，房地產行業TTM市盈率(歷史整體法)為10.47X，估值水平較已連續兩月上升并修復到近三年平均水平，但較2018年17.78X高點仍有較大向上修復空間。
二、投資建議
目前行業的關注點在于銷售能否復蘇以及房企盈利能否修復，目前最關鍵的是恢復市場信心，本輪銷售的修復較之前更加艱難和曲折，我們認為政策更大程度的實質性寬松已經在途，房貸利率仍有下降空間，需求側政策演繹范圍加大，化解風險的資金支持和各方合力正在孕育，下半年行業局面大概率將迎來改善；土拍市場優質地塊比例加大，溢價率處于歷史低位，中長期來看，土地市場的良好環境將促使強信用房企盈利率先企穩。我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A(000002)、保利發展(600048)、金地集團(600383)、招商蛇口(001979)、濱江集團(002244)、龍湖集團(0960.HK)。建議關注優質物業管理公司：招商積余(001914)、旭輝永升服務(1995.HK)。
三、風險提示
銷售修復不及預期、政策支持力度不及預期的風險。
（文章來源：證券時報·e公司）
