2 月社融數據引發市場對寬信用的擔憂。期待已久的地產，至今未見企穩。2 月社融數據引發市場關注的是居民中長期貸款，直觀讀數錄得-459 億元。這是迄今為止歷史最低月度融資，也是歷史上月度融資首次為負。
居民中長貸代表了最具韌性的那部分地產需求，所以居民中長貸可視為地產需求景氣度的關鍵信號。這次居民中長貸超預期走低，預示了當前地產依然孱弱。
環顧其他環節的地產指標，指標讀數無一例外都處于歷史極低水平。
運營方面，銷售同比增速滑落出歷史正常區間，幾乎與2008 年金融危機時期相當。
土拍方面，流拍率與金融危機時期相當，土地溢價率已經觸及歷史新低。
融資方面，2020 年下半年以來，房地產企業信用債凈融資額持續為負，是2016 年以來最孱弱的融資表現，同時海外美元債發行規模也開始銳減。
評估本輪地產“底”的意圖
上周兩會釋放明確的穩增長信號，我們理解5.5%左右的GDP 增速目標，幾乎宣告今年必須要穩地產。地產穩，方能經濟穩，GDP 增速才更有可能保證在5.5%左右。
市場對以下問題仍頗有疑慮：本輪地產能夠弱到什么程度？中國是否可以讓放任地產下滑，依然能夠達到5.5%的GDP 增速？
這需要我們做出精細測算，估測本輪中國地產下滑的“底”。所謂地產“底”，是指在沒有任何政策對沖下，任憑地產自由下滑所能下降的極值，也就時中國地產投資的極端值。
去年四季度以來市場已經陸續見證地產政策有序打開，預計本文測算得到的地產“底”大概率是理論極值，現實中不一定能夠兌現。估測理論極值的意義在于，它可以讓我們清晰感知到本輪地產下行的具體壓力。
只有得到本輪地產下滑的極端值，我們才能夠進一步獲知，當下中國經濟能否承受一輪極端的地產下滑。這個問題的另一面，也是市場一直熱議的話題，今年經濟增長，可不可以任由地產“缺位”。
本文重在測算本輪地產下行的極端值。至于本輪地產探底過程中，會對經濟帶來哪些具體影響，我們將在后續文章中進一步評估分析。
中國本輪地產投資“底”，可能在-20%到-10%
本輪地產下滑始于去年下半年，推算今年地產下滑趨勢，最具參考價值的時間段是2021 年下半年。撇去細節，我們估測本輪地產下滑幅度，核心思路是以土地出讓金(財政部口徑指標)推算土地購置費用(地產行業口徑指標)，再利用土地購置費，按比例(較為穩健)推算得到土地投資完成額。
測算結果顯示，若2022 年房地產按2021 年下半年狀態持續下滑，則全年錄得房地產開發投資完成額同比可能落在-20%~-10%區間。這意味著當下中國地產可能正在經歷著歷史最低迷時期。這種低迷的狀態可用四個“最”來總結：
地產指標讀數下滑最快；目前地產指標讀數下滑幅度最大且下行的持續時間最長；若放任地產下行，2022 年中國地產投資將觸摸歷史最低增速(-20%~-10%)。
風險提示：疫情發展超預期；經濟趨勢超預期；穩地產政策不及預期。
（文章來源：民生證券）
標簽： 社融數據
