4月14日，第一財經記者從多個渠道確認，日前，南京市住房保障和房產局與人行南京分行聯合下發了《關于商品房預售資金監管試點使用銀行保函的通知》(以下簡稱《通知》)，對預售資金的取用進行了一定程度的放松。
《通知》指出，房地產開發企業可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預售資金監管賬戶中的監管資金。同時，“開發企業申請等額資金保函替換后，預售資金賬戶監管額度內的余額，須滿足項目后續1年內建設資金需求；且保函替換資金不得超過項目預售資金監管額度的60%。”
《通知》對企業資質也提出了要求。“開發企業在申請使用保函之日起前2年內，在我市無因違規使用商品房預售監管資金收到行政處罰的情況。擬申請的商品房項目應無司法凍結、違規資金劃扣、拖欠工程款和拖欠農民工工資等情況。”
值得一提的是，《通知》規定，保函替換資金用途由監管機構認定，主要限于開發企業在南京市范圍內的合理資金流動使用。
該《通知》顯示，其印發時間為4月11日。南京市某區房管局的相關工作人員表示，目前尚未執行，具體細節仍在研究中，同時只向部分試點企業開放。
某華東房企內部人士表示，南京這一新規定意味著，資質好的企業可以通過保函的形式把監管資金提出來，的確是放松監管資金的一種方式。
億翰智庫研究總監于小雨向第一財經表示，“預計更多城市會在保障竣工交付的情況下，對預售資金監管‘不規范’的情況進行糾偏，過嚴的適當調整，過松的進行規范。”
不過，也有房企內部對此并不樂觀。上述房企人士亦強調，“只有資質好的企業能用，這其實也是一種銀行增信。”有某TOP30房企市場人士認為，“這個政策是好的，但是對銀行來說，如果民企有債務違約風險，銀行則要負責兜底。”
另有南京房地產業內人士分析，這一新規主要在于緩解開發商資金緊張，“南京一季度疫情影響比較大，開盤的項目大多賣得不怎么樣，房企回款不多”，也利于南京接下來將進行的首輪集中供地。據了解，南京首輪將集中供應20宗地塊，包括19宗涉宅地塊及1宗商辦地塊，總起始價約267.23億元，最高限價合計達303.56億元。
這是自2月份全國性商品房預售資金監督管理辦法出臺以來，首次有地方給出較為明確的放松規定。此前，“鄭州19條”關于“提供政務服務水平便利交易”的規定中也提到，房地產開發企業憑銀行擔保函、第三方擔保函抵頂不高于保函金額的預售監管資金，但并無更詳細的規定。
2月中旬時，全國性商品房預售資金監督管理辦法已制定出臺，并明確預售資金額度監管為“重點額度監管”。由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。
“但實際上，預售資金監管方面仍陸續有趨嚴的政策出臺，如福州、廈門等，真正政策放松的城市則比較鮮見。”億翰智庫表示。
如海口在2月24日發布通知稱，要進一步加強預售資金的監管，規范開發企業、監管銀行的行為，其中強調所有房款應直接存入監管賬戶；3月中旬，長沙也下發通知，升級長沙市內五區新建商品房預售資金監管系統，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公積金貸款等所有新建商品房預售資金，須全額存入預售資金監管專用賬戶。
對預售資金的嚴監管起始于2021年下半年，個別房企陷入流動性危機，各地便在實際執行層面大幅加強了預售資金監管的力度，很多城市開始“因企施策”，對杠桿較高、信用資質較弱的房企，采取格外嚴格的預售資金監管措施。
浙商證券研報顯示，監管資金分為重點監管資金和一般監管資金：重點監管資金用于確保項目工程建設進度的正常推進，一般以工程造價或預售款為基準乘以一定比例來提取。而一般監管資金(若有開發貸、按揭貸由銀行、金融機構監管)指超過重點監管資金額度以外的監管資金，房企可按各城市規定提取，但應當優先用于監管項目的建設或開發貸的償還。
“之前很多房地產企業把預售資金監管賬戶里的錢拿走了，沒有留下工程款，”一位對房地產行業熟悉的債券投資人向第一財經表示，2021年地方政府加強監管之后，有的地方政府比較嚴格，就會要求賬戶里留下高于項目后期所需的資金量。
這使得房企對預售資金的使用經歷了從“可以任意使用”到“無法使用”的過程。
“實際上類似于突然從預售制向現房銷售切換，本質上是一種一次性的流動性沖擊。”太平洋證券研報指出，“如果房企能堅持到在建的房子封頂竣工，則預售資金監管戶里的資金就能提取出來(不過還要先償還項目上的開發貸或非標借款，剩余資金才能歸集到集團總部)。”
許多房企的資金也因此沉淀在項目上無法取用，回籠到集團層面的資金大幅減少。
如今，隨著預售資金監管逐漸松綁，對房企流動性壓力的緩解無疑是一項利好。
“預售資金監管不搞‘一刀切’，因企施策，縮短支取審批時限，更加精細化差異化進行預售資金監管是大趨勢。”于小雨判斷，這對于穩健經營的房地產企業，尤其是民營企業而言，是一項利好，緩解企業的資金壓力，也是解決企業資金困局的主要方式之一，讓經營業務趨于正常化。
（文章來源：第一財經）
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