11月29日，北京、杭州及武漢三地完成年內第四輪集中供地。同日，無錫完成第五輪集中供地。四城土拍成交金額分別為，北京135.2億元、杭州98.94億元、武漢47.64億元以及無錫224億元。這意味著，北京、杭州、武漢和無錫一日賣地收入合計達505.78億元。

綜合來看，武漢、無錫并無地塊溢價成交；杭州半數地塊溢價成交，其中4宗地塊平均溢價率約8.4%；北京超80%地塊溢價成交，其中6宗地平均溢價率為10%。

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“本次拿地活躍程度和第三批次相比沒有太大變化，但城市分化現象更為明顯。”中指研究院土地事業部負責人張凱向《證券日報》記者表示，熱點城市、核心板塊和地塊仍然是房企投資的焦點。此外，在杭州本輪土拍中，民營房企拿地活躍度明顯提升。

北京、杭州土拍市場升溫

“無錫第五批次14幅地塊，全部底價成交，全年土拍表現較‘穩’。”諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示。

與無錫的穩健相比，北京和杭州土地市場明顯升溫。據了解，杭州核心城區三宗地均觸頂待搖號或高溢價成交，而遠郊地塊多以底價成交；北京核心城區的平房、奶西地塊均熔斷搖號，而遠郊區地塊同樣熱度較低。

以北京市場為例，此次奶西村出讓地塊起始價為28.1億元，中途有9家房企參與競爭，最后被金隅集團以32.315億元搖號拿下，溢價率15%，成交樓面價約為4.6萬元/平方米，住宅銷售指導價為8.5萬元/平方米。而朝陽區平房鄉一宗地塊起拍價為22.2億元，在之前的網上競價階段就有過10次報價。在29日競拍現場，經過12輪報價，該地塊很快就達到25.53億元的預設上限，隨后在競現房銷售面積環節，達到了1萬平方米的上限，隨后保利+建工、中建玖合、金隅集團等5家開發商或聯合體進入了搖號環節，最終“保利+建工聯合體”以25.53億元的地價上限+1萬平方米的現房銷售面積拿下該地塊，成交樓面價約5.2萬元/平方米。再以杭州市場為例，3宗地塊拍至封頂(溢價率12%)并搖號，另有1宗土地溢價率拍至10.8%。

“部分地區熱度超出預期可能有兩點原因。”張凱表示，其一是目前全國房地產市場仍待恢復，北京、上海等個別城市由于房地產市場熱度尚好，是當下房企為數不多的投資選擇；其二是北京在此次土拍前，全年涉宅用地僅成交49宗，比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務，積極在第四批次供地中補倉。

民營房企拿地意愿提升

從拿地企業方面看，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，本輪土拍中，武漢仍是以地方國資企業拿地為主，杭州則表現為區域深耕房企和本地民營房企占據主場，北京仍是國企和部分優質民企為主力軍。

“從本輪土拍結果來看，北京、杭州出讓的土地溢價率較高，舉牌房企中不乏民營房企的身影。以杭州為例，此輪土拍總出讓金中超過90%是由民營房企貢獻，這一占比創出民營房企拿地金額占比的新高，也體現出民營房企對于近期市場政策利好的積極反應。”張凱表示。

值得注意的是，深耕浙江省的民營房企在拿地中顯現出獨有優勢，最典型案例是濱江集團，從今年第一批次至第四批次，杭州每場土拍都未缺席，這也反映出本土房企對于本地市場的深耕決心以及對于本土項目的操盤能力之強。總體而言，民營房企在杭州本輪土拍中，拿地積極性明顯提升。

陳霄表示，“11月初以來，支持房地產行業的政策密集出臺且力度空前，包括‘金融16條’從供需兩端全方位發力、‘第二支箭’和‘第三支箭’相繼落地，以及央行宣布年內第二次降準等，房企融資環境進一步改善，促進民營房企投資面恢復，開發商資金端的利好正在向土地市場傳導，帶動其拿地積極性提升。”

不過，在張凱看來，政策利好完全傳遞到土地市場仍需時日。從全國范圍來看，房企真正提升投資拿地積極性仍會較為滯后，預計今年各地的土地市場將以較為平穩的狀態收官。不過，隨著諸多利好政策的釋放，若明年銷售市場回暖，屆時整體土地市場將隨之升溫。

（文章來源：證券日報）

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