核心觀點
新房：市場跌勢依舊；低能級城市新房銷售顯著承壓。46 個城市新房成交面積為1309.2 萬平，環比下降29.7%，同比下降30.9%。一、二、三線城市環比增速分別為-34.1%、-41.4%和-40.8%，同比增速分別為-6.5%、-20.0%和-58.9%。一線城市環比下降，同比降幅收窄23.8pct；二線回調程度擴大。多數城市呈現出同環比齊降，各地陸續出臺“托市”政策效果尚未在市場層面顯現。預判下月，我們認為，即將步入“金三銀四”傳統小陽春，疊加本月低基數影響，整體成交預期環比有所回升，但整體成交預期難以回歸去年同期水平。
二手房：成交規模環比下降，同比降幅擴大，主要是春節期間交易不活躍導致全月成交下行。
16 個城市二手房成交面積為287.4 萬平，環比下降40.1%，同比下降40.6%。一、二、三線城市環比增速分別為-32.7%、-40.6%和-43.8%，同比增速分別為-43.4%、-28.5%和-67.2%。12 城中所有城市均出現不同程度的環比下降，超8 成城市環比跌幅超30%；同比來看，僅成都同比回升。
庫存與去化：整體庫存環比下降同比上升、去化周期同環比均上升；上海去化周期仍然小于6個月。截止到2 月28 日，14 個城市新房庫存面積為10227.1 萬平，環比-1.2%，同比+0.7%；去化周期為12.1 個月，環比+5.7%，同比+28.3%。一、二、三線城市庫存面積環比增速分別為-1.2%、-0.7%和0.0%，同比增速分別為+2.4%、-6.2%和+15.1%；去化周期分別為9.1、10.6 和15.5 個月，環比增速分別為+7.3%、+3.2%和+13.1%，同比增速分別為+30.9%、-8.2%、和+65.2%。2 月春節及春節后期，受當前銷售不景氣、多數房企看淡后市、返鄉置業規模縮減影響，絕大多數城市新增供應較少，因此本月庫存面積環比微降。但由于成交如期不振，多數城市庫存去化周期環比再度拉長。
房企銷售： 2 月房地產市場延續下行調整趨勢，春節期間受疫情和行業信心不足影響，市場整體成交沒有明顯轉暖跡象，百強房企銷售同比降幅較1 月進一步擴大。2 月百強房企僅實現權益口徑銷售金額3084 億元，同比下降48.4%(前值-42.3%)。本月新進TOP20 榜單房企有：建發國際、融信中國。 TOP20 所有房企單月銷售額同比均出現不同幅度的下滑。雖然目前政策利好不斷，但短期內市場下行壓力仍然較大，三四月份市場能否回暖尚有待觀望。
土地市場：1)成交顯著縮量，百城土地成交建面同比-62.1%，因土地市場較冷、集中土拍斷檔(除北京首批集中土拍完成)；2)百城土地成交整體樓面均價同比-23.7%，其中受北京首輪集中土拍的影響，一線城市樓面均價同環比均上漲， 2)土地市場熱度仍然較低，一線城市熱度回暖。本月百城土地溢價率僅3.6%，一線城市土拍熱度上漲幾乎全部歸功于北京，2022 年其首輪集中土拍平均溢價率達到4.5%，與去年第三輪相比提升了3 個百分點，同時流拍率也從17%回落至6%，土地市場有所回暖。
投資建議
近期地產利好政策較多，不過從效果來看，對市場的提振作用有限，我們認為仍需要等待更高能級城市的跟進才有實質的信號意義；同時經濟目標要求來看，今年整體穩增長壓力仍然較大，仍需要房地產起到托底作用。因此，我們認為兩會后各地供需兩端政策的調整節奏或將進一步加快，在3 月中旬公布1-2 月統計局數據后將會有更明確的政策方向。從板塊投資角度來看，政策改善預期仍在加強，3、4 月份強烈建議繼續關注地產板塊機會。我們建議關注三條主線：
1)信用風險較低、融資渠道暢通、安全性較高的龍頭房企：保利發展、金地集團、招商蛇口、萬科A、龍湖集團、華潤置地。2)在降息等宏觀與行業政策改善影響下，邊際收益較大的彈性房企：旭輝控股集團、新城控股、金科股份。3)當前收入確定較強、集中度加速提升，同時關聯房企近期信用風險緩釋，彈性反轉的地產后周期物業板塊：碧桂園服務、旭輝永升生活、新城悅服務。
風險提示
房地產調控持續升級；銷售超預期下行；融資持續收緊。
（文章來源：中銀國際證券）
標簽： 房地產行業
