核心觀點：
兩集中規則調整：簡化規則，利好房企。截至2022 年5 月27 日，重點22 城中已有19 城完成了兩集中一批次出讓工作。在規則調整方面主要有2 個趨勢，一是減少資質要求，廣州、南京、無錫減少了禁馬甲的規定，二是簡化了競買規則，大部分城市只保留了限地價、控房價的要求，競拍達到地價上限后，采用搖號或一次性報價方式確立競得人，不再需要競報其他要求。
兩集中推出概況：供應規模大幅下降，推出土地質量提升。完成出讓工作的19 城總計推出土地459 宗，推出建面4473 萬方，同比下降62.5%，僅占21 年兩集中推出的13%，在土拍市場熱度下行的情況下，各地傾向減少推地保證去化和市場熱度。22 年一批次供應土地推出樓面價12214元/平方米，較21年三批次上升50%，在土地市場冷清的情況下，多個城市選擇增加核心區地塊的供應占比以此來保證出讓。22 年一批次19 城核心區土地供給占比65.4%，較21 年3 批次提高接近10 個百分點，較21 年一批次提高約15 個百分點。因此，推出樓面價的提升并不意味著土地出讓底價抬升，而是土地出讓質量的提高。
兩集中成交概況：整體熱度持平，城市間分化明顯。19 城22 年一批次土地出讓金總計4025 億元，較21 年三批次下降33.0%，占21 年全年的17.3%，實際溢價率來看，本批次19 城整體為15.4%，較21 年三批次下降0.9pct，其中土地配建規劃帶來的拍前溢價率為9.9%，競拍溢價率為5.0%，較21 年三批次分別下降3.5pct、上升2.5pct.分城市溢價率表現來看，深圳、廈門、杭州等城市熱度較高，而合肥、濟南等城市下降較快。
利潤率分析：市場景氣度下行，出讓地塊利潤空間提升。22 年兩集中一批次延續了前批次的高利潤率。整體來看，19 城成交地塊名義毛利率為31.6%，實際毛利率為24.2%，較21 年全年上升4.2pct，較去年3 批次土地出讓基本持平。當前土拍市場冷清，拍賣溢價率較低，土地質量基本由推出底價毛利率決定，天津、濟南、重慶等大部分城市紛紛選擇了增加出讓地塊的利潤空間，以保證兩集中供地工作平穩完成。
企業拿地分析：央企積極穩定，龍頭企業拿地提升。按房企性質來看，2022 年兩集中一批次出讓地塊中，央企、地方國企、民企出讓金占比為23.9%、49.9%及26.3%，央國企拿地占比較21 年三批次提升2.1pct，較21 年一批次提升27.7pct，民企參與度進一步下降。
房企表現：強信用房企資源集中。我們統計了50 家房企，與上一批次出讓相似，大部分民企及違約企業暫停拿地，前15 家房企拿地占50 家房企的98%，均為強信用房企(7 家央企、4 家國企、3 家民企)。按等權益計算，22 年首批供地出讓金排名前三分別為建發(318 億元)、綠城(245 億元)、中海(218 億元)。從22 年首批拿地占21 年比例來看，投資意愿最強的三家公司分別為濱江(73%)、建發(73%)、綠城(48%)。
投資建議。當前有能力報名參拍兩集中的房企只有15 家左右，行業競爭格局得到極大的優化。且具備投資能力的強信用房企獲得優質項目，利潤率水平及經營ROE 改善。強信用房企整體對資源獲取的態度接近，短期參拍結果有一定運氣成分，我們持續看好這一類強信用房企的資源優勢，建議加強配置。
風險提示。已出讓地塊房企新進合作或退出；未來基本面不及預期；供給側改革下行業出清。
（文章來源：廣發證券）
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