11月7日，普邦股份發布公告，公司與深圳市萬物云城空間運營管理有限公司(下稱“萬物云城”)簽署戰略合作協議，雙方將就全國各地城市空間內的水域保潔、垃圾分類、智慧城市運營等城市運營相關領域開展深度合作。資料顯示，萬物云城是萬科旗下萬物云推出的城市服務獨立品牌，為政府城市創新治理提供城市運營服務。
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近年來，城市服務向精細化、專業化、現代化不斷拓展，以萬物云、碧桂園服務、保利物業等為代表的頭部物管企業紛紛涉足并持續加碼城市服務，聚焦市政環衛空間運維、城市公建服務及資產運營、智慧城市共建等領域，在這一充滿活力的賽道競速前行。
政策引領拓寬城市服務內涵
何謂城市服務？碧桂園服務曾給出這樣的定義：城市服務是以政府采購、公私合營、混合改制為交易形式，以公共服務為載體，以城市空間運營、產業支持發展、社區民生服務為主要領域，通過數字化賦能、智慧化手段，實現規模化、一體化運營，面向城市政府、企業、居民提供綜合服務的集合總稱。
過去幾年里，物管企業龍頭一馬當先，城市服務模式探索百花齊放，其中規模大、模式輕的市政環衛成為主要業務。2021年以來，物管企業通過與地方政府、城投公司或戰略合作或成立合資公司等方式，共同推進城市服務的落地。一般而言，物管企業布局城市服務的方式可分為三類：一是憑借自身實力進入環衛招標市場，進行市場化投標獲取項目；二是與環衛企業聯合獲取項目；三是通過收購環衛企業布局環衛市場。
政策層面，提倡加強精細化服務，大力提升縣城公共設施和服務能力。國家發展改革委發布的《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》提出，實施新型智慧城市行動，完善城市數字化管理平臺和感知系統；加快推進城市更新，改造一批老舊小區，完善基礎設施和公共服務配套，引導發展社區便民服務。
克而瑞物管總經理陳玨認為，在大力實施新型城鎮化的背景下，城市服務的內涵不僅包括解決城市治理現有難題，更要滿足新型城鎮化發展對城市發展提出的新要求。同時，新型城鎮化進程對城市的治理水平要求越來越高，物管企業想要拓展城市服務必須要提升服務能力，才能滿足政府對城市治理的要求。
頭部物管企業積極加碼城市服務
城市服務是物管企業公認的藍海市場，近年來萬物云、碧桂園服務、保利物業等頭部物管企業紛紛加快市場化發展步伐。
以萬物云城為例，萬物云城的城市空間整合服務包括城市空間治理和城市資源整合運營。萬物云城也與街道辦事處密切合作，以協助解決老舊小區的公共服務改進需求，實現城市空間管理的專業化及數字化。
截至2022年3月31日，萬物云城已落地了深圳福田區、武漢江漢區、佛山順德區等下轄的若干街道，以及成都高新區管委會、雄安新區管委會、北京麗澤金融商務區管委會、廈門鼓浪嶼管委會等下轄片區，城市空間整合服務業務輻射全國30個城市，項目數量合計52個。圍繞城市空間，公司計劃通過探索新的項目機會，扎根具有雄厚經濟基礎的大城市，做城市空間服務的“大管家”和整合服務提供商，打造宜人宜居環境。
碧桂園服務2015年開啟了第一個城市服務項目。截至2022年6月30日，其城市服務業務已覆蓋全國150個城市。今年上半年，城市服務為碧桂園服務帶來約26.35億元的收入。在市場拓展方面，碧桂園服務中標昆明長水機場、河南洛陽地鐵等交通樞紐項目；中標烏魯木齊天山區城市大物業項目、福州市鼓樓區環衛一體化項目、景洪市環衛城鄉環衛一體化項目等。公司發布“碧桂園服務城市合伙人2.0計劃”，戰略聚焦政府公共服務、產業園區、高校后勤、醫院服務和城市全域停車核心賽道，將產品品類體系化發展，通過整合各細分領域的生態和合作伙伴企業，增強城市服務的產品力和核心力。
今年7月，保利物業發布消息，保利物業聯合深圳市合隆智慧城市服務有限公司中標深圳市龍華區民治街道辦事處城市管家項目，這是保利物業首次以“全域服務”模式進入深圳市。保利物業表示，深圳市于2019年開始試點“物業城市”，與保利物業“全域服務”模式相近。政府將分散的環衛、綠化等服務內容進行整合，統一由“城市管家”提供服務，讓專業的市場主體，充分發揮其專業才能和資源優勢，提供高品質、高效率的公共服務。
上半年，華潤萬象生活重點發力城市公共空間業務，成功獲取深圳羅湖區南湖街道、筍崗街道“物管城市”服務項目，濰坊市奎文區環衛項目等典型項目，加速向“城市空間運營服務商”轉型。
克而瑞物管研究總監湯曉晨向記者表示，物管企業拓展城市服務可能有三方面動機：第一，從住宅走向非住宅再走向大的城市服務，是物管企業主動尋找增量空間的動作；第二，傳統住宅服務的定價比較固化，進入城市服務物管企業可以有一個新的定價預期；第三，城市服務會有很多新的業務場景需要去開拓，可能會創新很多新的收入。比如，配套新區政府去做一些系統安裝一些硬件，同時去運營這些硬件，相應的就有這方面的收入。但其實物管企業在從事城市服務業務時，因不同城市能級政府的要求也不同，所以多數情況下城市服務只能是個性化的業務。
低毛利率問題待解
盡管物管企業熱衷拓展城市服務，但該業務毛利率偏低的問題仍有待破解。
以旭輝永升服務為例，2022年上半年，旭輝永升服務的毛利率為25.7%，較2021年同期的29.9%下降4.2個百分點。主要原因在于社區增值服務及對非業主的增值服務的毛利率下降，以及引入毛利率相對較低的城市服務。
旭輝永升服務首席財務官周迪在公司中期業績會上解釋稱，受多方面因素影響，今年上半年，公司城市服務業務的毛利率只有7.2%，比去年要低。隨著六七月份持續有大單落地，公司城市服務業務的毛利率未來能維持在10%以上，合理區間應該是在10%至15%的水平。
其實不僅是旭輝永升服務，大部分布局城市服務的物管企業同樣面臨城市服務毛利率低的問題。
湯曉晨表示，前期城市服務業務的發展并沒有業界預期得那么快，但這塊業務如果做得比較好或者比較大，它對物管企業貢獻的營收額度仍相對比較高。
（文章來源：上海證券報）
