地產行業“三道紅線”及“貸款集中度”政策實行一年有余，不少從業者及行業內專家表示，在住宅地產政策收緊的大環境下，資本有望流向商業地產領域。
房地產機構仲量聯行近日提及，目前已有部分不動產投資和資管企業將原投住宅的資金轉入商業地產領域，尋求城市更新、商辦、康養、長租公寓等標的機會。
“從去年底到今年初，不少房企或資管機構內部的商業地產投資部門，都比之前‘有錢’了。”有業內人士對《中國經營報》記者表示。仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人米陽說，所謂的“有錢”代表企業愿意在商業地產領域投入更多資金。
在當前的政策及市場背景下，不少房企面臨住宅業務收縮的境況。此前有某民營房企區域負責人對記者表示，目前大部分房企都在“節流”，重點減人降費。很多公司通過合并架構、賣項目、業務收縮種種手段大范圍裁員。與此同時，房企內部的團隊和業務又要持續發展，一些原本投入住宅開發領域的資金開始流向商業地產投資部門。
此外，記者還獲悉，流入商業地產領域的資金包括但不限于此前持有住宅相關產品的險資，以及部分與房企相關的私募基金等。
米陽表示，近年來，全國商辦地產與住宅地產的投資比約為1﹕5，且比例較為穩定。也正由于商業地產和住宅地產吸引資金量的差異，原投向住宅開發的資金若有1/5轉投商業地產，即可為商業地產行業帶來翻倍的資源和熱度提升。
商業地產諸多分類中，城市更新、商辦和長租公寓是相對熱門的投資領域。但就目前的交易落地情況來看，資金真正流入商業地產投資領域仍需時日。有業內人士表示，在目前的市場背景下，手里待投出的錢變多對于投資人來說或也意味著更大的投資壓力。
以政策導向明確、市場火熱的長租公寓來說，米陽表示：“不少投資人都在很積極看項目，但合適的標的并不是很多。”米陽還表示，在北京，收購或改造長租公寓項目面臨的主要挑戰之一，就是可供改造的標的物普遍售價較高。
上述業內人士表示，“商改辦”在過去五六年間相當普遍。有了改造成功的諸多先例，現在市場中的項目即便目前經營狀況較差，也不會低價處置，而會“按商改辦來賣”，溢價自然水漲船高。而辦公項目收益的穩定性遠高于長租公寓，因此諸多本想收購后改造為長租公寓的項目因前期“算不過賬”而流產。
除此之外，仲量聯行方面的數據顯示，住宅開發利潤率平均在15%以上，甚至高達30%，但當前優質商業地產投資回報率基本在4%~5%，另類資產或可超過7%。這其中的利潤率落差，對于剛轉向商業地產的投資機構來說，還需要一定時間周期調整適應和落地。
（文章來源：中國經營網）
